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如果自用，则需要结合第一条所述，测算回报率。二、需要确定投资商业用房之后是自用，是对外出租。选购商业用房需要从以下几个方面考虑：一、所处商圈特点。三、如果是自用，需要测算的一个方面就是运营成本。如果是对外出租，则需要调查（向现有周边租户或中介）租金水平，或者租售比率。

在南京如何挑选商铺，如何最大限度避免投资失误？

选购商业用房需要从以下几个方面考虑：一、所处商圈特点。比如，依托历史文化，形成古文化消费旅游景点。又比如，周边已经有成熟的日用百货、餐饮或者付食批发等等。或者就是写字办公，白领工作室。涉及业态不一样，投资回报率也不一样。二、需要确定投资商业用房之后是自用，还是对外出租。如果自用，则需要结合第一条所述，测算回报率。

如果是对外出租，则需要调查（向现有周边租户或中介）租金水平，或者租售比率。所谓租售比率，就是用年租金收入除以投资商业用房的款额。比如，租售比是2%，则投资100万元购买的商业用房，每年收入的租金是2万元。以此比较投资商业用房40年，租金收入加租金收入的孳息收益，再加房产溢值。也可以用于对比同样的款额用于其他投资，比如存款、理财等收益率。

三、如果是自用，还需要测算的一个方面就是运营成本。因为经营场地是自有，自然成本是降低了，但同时也有一项财务成本的增加。四、调查该区域商业用房近十年的成交价格变化走势，以此判断该区域房价在未来若干年是成交价趋势。从中可以获得投资边际收益。五、了解政府在该区域及周边区域的规划与建设基调。政府着力打造的区域，升值空间较大。

知名的招商人或开发商引介的区域升值空间大。六、反向投资。可以投资于棚户区商业用房或城乡结合部的房产，期待不久的将来能被政府征收，被开发商开发成全新的商住用房，通过回迁安置的方式，博得升值溢价。七、注意风险。但凡投资，即有风险可能。没有绝对没有风险的投资，投资在期待升值和溢价的同时，也要注意防范风险。即应有必要的风险意识。

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