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项目分４期开发。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。

为什么有的房地产开发公司会破产？

这个问题很简单，国内对公司内部财务运作监管不严，中国的公司大部分是皮包公司，真正注入资金的公司不太多，别看报表上有多少资本金，实际一清算早就没有了，特别是房地产公司，前期有贷款拿地，后期有预售款盖房，本身就没有老板多少钱，一但公司混不好了，股东弄出点钱来，企业或破产、或跑路。公司股东是不会亏钱的，要亏也是银行和购房人的钱，破产后那些股东和关系人花钱更安心。

为什么感觉这两年很多大开发商都来兰州铺开占地开发房地产？

整个甘肃省来说，兰州的条件是最好的，再加上拆迁政策，失地农民大批进入城市，这些人手里有钱，又需要房子，所以买房是必然的！但兰州地形狭长人口稠密，土地供应量相对较少，所以许多大房企纷纷来兰抢地！但兰州的情况不容乐观，人口基本属于缓慢增长，据官方数据统计，一年人口净流入是一万多人！这样的人口增长是不能支撑一个城市发展的！而更可怕的是兰州现在的定位像是个中转站，兰州本地的孩子考上大学后基本上就不回来了！而那些从下面县乡上来的人也一样，他们的孩子考上大学后也很少有回来的！所以从目前兰州的房价来看，上涨的空间基本上很小，一些偏僻的地方，已经基本成了空城，也就城区还在支撑！。

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。多年前我曾接触过一家开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。

一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。

2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。

与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。

后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。我是[房微言]，微言真知，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我，祝大家生活愉快。

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