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所以制定有针对性或者有弹性空间的标准并不容易，显然需要时间来完成，即使推出之后，也是需要通过实践来不断地发现不足的地方，再进一步完善，才有可能力求合理化。目前很少有城市进行二手房的限价调控，因为对于大部分城市来说，新房市场是占了主导地位，二手房的交易量普遍少于新房，那么二手房的价格一般并不会在整体房价走势上起到主导的作用，所以限价多数也是只限新房，很少有城市会对二手房设限。

二手房限价调控有何意义？对市场、购房人有何影响？

二手房限价调控的作用其实与新房限价的目标一致，都是对价格的浮动幅度进行限制指导，保持当地房地产市场价格的大体稳定，以达到稳房价的目的。这种价格管控手段，对于那些二手房交易比新房交易量更多更活跃的大城市来说可以减少出现二手房的炒作和哄抬房价的乱象，以便更全面地贯彻“房住不炒”和“稳房价”的调控方针。二手房限价可以管控由于二手房市场引发的房价不稳定因素，进一步贯彻“房住不炒”和“稳房价”的调控方针。

▲在二手房市场突出的城市，整体价格容易存在不稳定因素。目前很少有城市进行二手房的限价调控，因为对于大部分城市来说，新房市场还是占了主导地位，二手房的交易量普遍少于新房，那么二手房的价格一般并不会在整体房价走势上起到主导的作用，所以限价多数也是只限新房，很少有城市会对二手房设限。但在那些新房供给紧张、城市建设完成程度高的大城市，二手房的交易市场就显得比较突出，二手房的交易量往往会大于新房的成交量，甚至二手房的均价也要比新房更高，这表明当地的房地产市场中明显是存量市场（二手房市场）占据了主导。

比如这种情况较为突出的深圳市，统计数据显示当地在去年的新房成交量只有3万多套，而二手房的成交量却超过7万套，对应的市场表现是新房整体均价不如二手房均价，新房市场平稳，二手房市场乱象传闻频出、蠢蠢欲动。据中房协的4月份的数据，深圳新房均价是6.3万左右，而二手房的均价却已经达到7.3万左右，传闻中的小区业主在业主群内哄抬房价、业主动不动就把挂牌价提价几十万上百万就是来自二手房市场，“购房要百万喝茶费”也正是由于区域内新房限价而二手房不限价导到较大的价格差而引起的，因而也容易滋生各种由利益所驱动的乱象。

在这样的城市中，二手房市场的巨大影响力很可能会成为整体市场中的不稳定因素，所以在二手房市场较为突出的城市，如果乱象频出，确实也存在着加强管控的必要。▲贯彻“房住不炒”和“稳房价”的方针，引导当地市场的平稳运行。对于那些二手房市场的影响力已经超过新房市场的城市，如果进一步对二手房市场进行管控，无疑对于整体市场的稳定是很有帮助的，在受影响较大的城市，也有助于贯彻“房住不炒”和“稳房价”的方针，以引导当地市场的平稳运行。

二手房市场已经进入到三级流通领域，房子的定价一般都掌握在业主个人的手里，以往都是想怎么挂就怎么挂，受市场传闻和中介指导的影响较严重，当市场成交变得活跃的时候，很容易出现争相提价的现象，甚至小区内业主联合哄抬报价，出现钓鱼式的大幅度提高挂牌价的现象，给人一种房价大幅度上涨的假象。假如房价上涨的传闻在业内传播，也会给同一城市内的其他二手房业主带来信心，很可能会出现争相提价的现象，从而给购房者带来更大的压力，增加市场的不稳定因素。

如果有二手房的限价措施，定价就不会出现乱象，也大大打击了哄抬价格和炒作的可能，市场的预期和市场情绪也将大概率能保持更加平稳的状态。二手房的情况比较复杂，推出定价标准并不容易，对于购房人来说，一旦推出将可以减少对房价过快上涨的担扰。▲二手房的情况较为复杂，标准的制定需要过程和实践。二手房市场属于存量市场，在存量市场中，包含了自1998年房改以来入市场的所在商品住宅，这些数量庞大的存量房中，有不同的建造年份、不同的地段、不同的朝向、不同的装修，这些都会影响到实际的价格，标准制定显然不能一刀切。

就拿其中最具个性化的装修来说，不同的业主在购入房产后有可能会根据自己的喜好进行装修，而装修是一项弹性很大的投入，有人选择10万以内的简装，但有人会在装修上投入几十上百万甚至更多，那么只要需求对口，同一个小区中装修好的房子显然就算卖出更高的价钱也是相对合理的。所以制定有针对性或者有弹性空间的标准并不容易，显然需要时间来完成，即使推出之后，也是需要通过实践来不断地发现不足的地方，再进一步完善，才有可能力求合理化。

▲标准一旦完成并实施，将有助于稳定各方的市场预期。而当标准一旦完成且付诸实施的时候，对市场价格的管控作用将会逐渐显现，二手房市场将无法再随意大幅度提高挂牌和成交价格，而如果对最低限价也有要求的话，也无法随意进行低价大甩卖，可以把价格稳定在一定的范围内。不过二手房限价最大的可能是出现在那些房价上行预期较大、城市前景广阔且当地二房手市场占据主导地位并产生较大负面影响的城市中。

在这些城市中，通过二手房限价措施，已经将房价的波动限制在一定的范围内，那么参照新房的波动幅度及“稳房价”的引导方向，肯定可以避免恶意哄抬房价的行为，把业主和购房者的价格预期都限制在一定的空间内，业主少了暴赚的期望，购房者少了暴涨的担心，有助于保持市场的相对平稳。如此一来，在新房影响力比二手房市场更小的城市，就可以弥补由于二手房市场缺乏管控而出现影响市场稳定的漏洞，“房住不炒”和“稳房价”的效果也将会更好。

综上内容，二手房阶价的意义与新房所采用的措施是一样的，都是为了维持市场的稳定，保证“房住不炒”和“稳房价”能够取得更强的效果，对于保持市场预期的平稳无疑是非常有帮助的，在这种背景下，购房者可以少了很多房价快速上涨的担忧，这应该较大可能会在那些以二手房为主导的城市中推出，以遏制乱象和上涨的势头，而如果在那些二手房偏弱的城市推出，反而会让人因限价而无法以更低的价格买到二手房。

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