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很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。套路七、区位图里面的猫腻。有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。B，给客户介绍贴在墙上的楼盘所处的城市区位图。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

很高兴能回答这个问题。个人从事房地产销售工作多年，对于售楼处的套路来说，我应该是比较有发言权的了。首先我申明一点，对于套路这个词，我个人不是很喜欢，因为大家是从购房者的角度出发的，对于售楼处的出发点不一样，所以容易形成对立，由于信息不畅通，所以大家总是认为售楼处的都是坏人，销售人员都是骗子，就是为了实现个人的业绩而给大家故意制造各种的陷阱，其实不完全对，我不否认行业内有急功近利者，但是总体来说，其实很多的房企的销售还是比较正规的，就如我前面说的出发点不同而已，售楼处为了卖房子而已，所以从他们的角度出发，就是如何快速成交客户为目的，只不过在这个过程中，存在着一定的手段。

那么下面我来说一下，售楼处里面常见的一些逼定客户的一些套路手段吧。套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。

所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。套路二、置业顾问叫单。往往在你还再纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断的叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切的说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。

套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说的服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。

套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。

套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。

套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。以上是在售楼处的一些常见的套路，当然还有很多，但是我认为追重要的一些都在这里了。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开一些套路呢？第一、要看一个楼盘，要多方面了解。

可以通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，进行实地走一圈，眼见为实。第二、自己做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层等都有一个大致的计划，这一点其实不难做到，可以召开家庭会议的方式进行讨论后再去，去了不要急于下单，可以多看几家楼盘后，对各个意向楼盘有了这充分的了解之后，再次召开家庭会议进行讨论，形成家庭内部统一的思路，坚持己见，切忌在售楼处现场被能说会道的置业顾问一忽悠而贸然做出决定。

房地产销售怎么讲解沙盘才能够生动？

针对房地产销售怎么讲解能够生动这个问题，我的观点如下：第一，首先我们了解一下常规的房地产销售的售楼小姐或者售楼先生介绍楼盘大概讲解流程：A，客户一进入售楼处大门，被分配到接待的售楼小姐和售楼先生就会引领你到楼盘沙盘模型前面。然后给客户讲解这个楼盘小区的概况，及其楼盘楼栋的分布位置，现在销售的楼栋及小区内的公共配套、园林景观。

B，给客户介绍贴在墙上的楼盘所处的城市区位图。明确楼盘所处的城市规划位置及其交通状况。比如说楼盘到机场多少时间？到动车站多少时间？到客运中心多少时间？C，然后带客户去看样板房。有的开发商将样板房直接做在楼栋里，有的开发商将样板穿孤零零的做在一个临时地方。然后给客户介绍这个样板房户型几室几厅，功能布局，采光，通透性，得房率及面积大小。

D，看完样板房，回到售楼处，然后根据客户的意向，给客户介绍楼盘相应房子，并模拟的帮客户计算房价，银行按揭贷款大概额度及需要购房首付，及开盘认购信息，互留电话，送客。第二，了解了楼盘讲解的大概流程之后，题主问到如何能让讲解更加生动这个问题。我认为需要从以下几个方面发力。A，任何讲解要生动，你要感动别人前，首先要感动自己。

也就是说讲解要有激情，热情，能够感染到客户。B，讲解生动，首先要售楼小姐和售楼先生对楼盘房子各方面的情况要胸有成竹，要掌握过硬的专业技术知识，客户问的任何问题对答如流，赢得客户的信任。C，向客户介绍楼盘，语言不要生硬，要将严肃的平淡的楼盘介绍内容，适当引入幽默的元素，让客户在愉快的氛围中听完楼盘的介绍。

去售楼处买房如何获得有用真实的信息，不被忽悠？

感谢邀请。本来这个问题我是拒绝回答的，但见此问题后，我内心翻滚，更如有鲠在喉，方一吐为快。现在很多买房的人都会去售楼部转转，一方面了解一下项目信息，看是不是适合自己；另一方面也参考一下市场价格，好做比较。但基本上售楼部里的小姐姐、小哥哥们都身经百战，三教九流的人也接触得多了去了，察言观色的功夫早已经炉火纯青，那怎样才能在售楼处里获知真实有效的信息呢？第一、查看售楼部里的公示文件。

开发商需要在售楼处公示的文件有“五证”，还需要公示开发商资格文件，购房者需要签订的协议，合同的范本文件，房源销控表，销售人员的信息等，这些信息基本上所有售楼部里都有。另外，若有代理商，还需展示代理商的营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件。第二、自己去项目、工地察看工程进度。很多开发商为了利于房源销售，故意夸大项目进度，其实，项目施工跟企业、天气有很大的影响。

施工量大、工期短的项目从侧面证明了开发商资金实力雄厚，反之则是企业资金遇到了问题。天气也是一样，如果销售员跟你保证项目在短期之内就能交付，而却天天下雨的话，那他这话是不可信的。第三、相信自己看到的，并学会听弦外之音。项目周边的配套自己先去实地考察，售楼部里都有区位图，置业顾问也都会跟客户讲解项目的交通、配套，两张对比就知道哪句话是真假了。

销售员在讲项目的时候都会有一个共同点，很少用肯定词，反倒是模凌两可的句子用的很多。例如:预计、可能、大概、规划中…对于这一类话的，听听就可以了，特别是规划中的，还不知道猴年马月才会有了。最后一点是关于报价的。新房基本上都是预售，价格开发商自己也不能确定，你如果问到他价格，他们只会给你一个区间价。而几乎所有的项目报价的时候都会高开低走，先拔高客户的心理预期，方便最后踢单的时候临门一脚。

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