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基本上不用销售技巧，去年一年是房产市场最好的风口期，有句话怎么说来着，站在风口上，猪都能飞起来，所以如果是去年的市场，你在一个不错的城市做销售，真的不愁业绩，也不用考虑太深层次的销售技巧，只要人气质不错，不惹人讨厌，那业绩都是不错的。这让我们有些奇怪卖房也可以签独家吗？曾经我也对这个问题很疑惑，为此我带着这个问题，专门询问了我在房地产公司工作的朋友。

做房产销售要怎么才能做好？

一、要明白房产销售的具体划分，房产中介，代理公司，开发商都有自己的销售团队。去房产中介做销售，也就是所谓的房产经纪人，这个工作的门槛最低，基本上买一身西服就可以上岗，大型的中介公司，比如链家，我爱我家，相对有一定要求，就是要求大专或者本科学历，但是这个绝对不是硬性要求，你懂得。当然待遇相对来说也比较差，只能靠佣金，而且经常被人鄙视；代理公司，如世联，中原，思源，易居等也都有自己的销售团队，这些相对来说要求会高一点，但是不是体现在学历上，更多看重的是经验和颜值；而开发商的销售团队，要求肯定是最高的，很多大开发商的“管培生”都是985，211学历的全日制本科生，而且长相、气质、能力都十分出众，而且开发商给管培生的待遇也都非常好，不仅提点高，而且底薪也很高。

所以，如果有的选，千万不要去做中介，这种会慢慢拉低你的逼格。二、站在风口上，猪都能飞起来。“房地产销售真有这么难吗？ 有点怕怕的”，这个说法真的表示无语。事实上，在2015年到2017年上半年，很多城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市，尤其是去年，你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”，甚至是“躺销”。

15个热点城市的楼盘，只要产品不是差到一定程度，那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧，去年一年是房产市场最好的风口期，有句话怎么说来着，站在风口上，猪都能飞起来，所以如果是去年的市场，你在一个还不错的城市做销售，真的不愁业绩，也不用考虑太深层次的销售技巧，只要人气质不错，不惹人讨厌，那业绩都是不错的。

对于说今年，或者接下来的一年，主要就是看你的选择了。三、平台很重要，选择大家都认可的开发商，对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行，你就算厉害死，那业绩也不会好到哪里去。相反，像万科，华润，恒大、金地，龙湖、保利碧桂园这种，不管在哪个城市，相比其他的项目，都是更好卖的；四、城市很关键。从目前的情况来看，北上广深因为批地少，不会有很多项目入市，而且是调控的首要对象，目前已经不是销售选择的最佳市场。

很多二线城市，比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门，房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少，但是人口在增加，所以供需矛盾凸显，房子也更好卖。选完平台和城市后，重点说一下自身。销售一个非常重颜值的工作，记得好好收拾一下自己。总体来看，确实是颜值高的销售，房子卖的更好。这里的颜值，不是说一定要长得一笑倾城，再笑倾国，最重要的是长得清爽，有亲和力的美。

之前一个女销售，真的很漂亮，她在带客户看房的时候，她的手指到哪，客户的眼睛就跟到哪，客户家的小孩都安静听讲，而且跟她说话的态度也特别好；相比之下，再看一个男销售，长得不丑，但是有点小凶，而且体格稍微有点壮，他带客户看房时，客户一家人都是自己看，七嘴八舌的，也不怎么听他讲，所以他只能提高分贝，而且一顿拍手击掌，引起客户的注意，让客户跟着他，具体画面自行脑补。

。。专业度高，逻辑性强。这个项目周边的规划一定要非常清楚，项目周边又新挂出几块地，哪个地方要建商场，地铁有没有在修，巴拉巴拉。同时，一定要对竞品有所了解，最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调，了解项目的卖点和最新销售信息，别客户提到一个楼盘，你没什么反映。很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的，走的都是专业路线。

记得一个93年的销售，本来就年轻，长得还显小，有一次他接待一个很有钱的客户，那个客户最开始非常趾高气扬，压根没把他放眼里，而且也不怎么听他说，直接告诉“命令”销售，你别讲了，我都知道，就告诉我还有什么房源吧。结果这个93年的销售表情和语气都强势起来，直接反问他，你说你都知道，那我问你，这项目周边新拍了什么地，你知道吗？！拍的这几块地，地价都多少，你知道吗？！项目周边的**飞机场有多大规模，能带动多少劳动力，你知道吗？！一顿狂问之后，客户有点软了下来，说不太清楚，结果这个销售就来一句，不知道你还不听！接着，这客户就老老实实听销售讲盘。

为什么去买房售房部总说只有一套了？

去售楼部买房总说剩最后一套，其实这个问题呢？就是销售的一种套路，一种心理暗示，销售就是要，察其所需，供其所求，就是要满足你的需求，假设你要买这一套房，周边的配套有多好，住在这里有多方便，环境有多好，物业有多好，现在就剩下最后一套房，给你一种紧张感，这么好的房子不买就没有了，甚至帮你下决定都有，因为人的心理就是好东西就要去拥有，就要去占有，从来不拒绝，人人都有虚荣心和占有欲，最终让你上他的购买船，最后一锤定音，我们在这个时候，越是激动，就越要谨慎，糖衣炮弹后面有可能是陷阱，人在社会时刻保持清醒的头脑，不要占小便宜，便宜后可能是大亏，要想不受骗，我为大家分享八个字~耐住寂寞，挡住诱惑，个人己见，仅供参考。

为什么说：卖房千万不要签独家？有什么内幕吗？

在房产中介工作的朋友告诉我，销售员会让卖房客户签署独家协议，还会保证三个月内房子卖不掉公司会补偿，看起来是对客户好，但是却让客户丧失了最大的好处！房子在我们的汉语中是一个专门的词汇，作为使用率最高的名词，房子也代表着人类居住和从事任何社会性活动的建筑物。同时房子作为人类赖以生存的栖身地，我们从远古时期，就已经无师自通地学会了如何建造自己想要的居住地。

在古代的旧石器时代，当时的人们受限于生产技术的不发达，无奈只能选择居住在一个个洞穴中。而阴暗潮湿的洞穴也让当时的人类吃尽了苦头，为了能够解决阴暗潮湿的问题，远古时期的人们想尽了办法来学习建造！在以前恶劣的环境中，本身技术不发达的人们，根本无法建造明亮舒适的房屋，这种情况一直持续到进入氏族社会以后，后人才在遗址中发现了大量建造好的房屋遗址。

随着房屋技术的提高，房屋在人们心目中的地位也越来越高，而古代儒家思想盛行，也让房子被赋予了更加深厚的意义。现在我们经常会听到有人说：人生有四大喜事，久旱逢甘雨，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜题名时！其中对于许多男孩们来说，最重要的就是洞房花烛夜，而洞房在现代来看指的就是婚房，但是在古代事实上青庐才是婚房！古人有云曰：《玉台新咏·古诗为焦仲卿妻作》:"其日牛马嘶,新妇人青庐。

从这句词语中可以看出：在古代社会中，结婚所用的婚房是指青庐，从东汉到唐初，古人都是在青布搭成的帐篷里来进行婚礼所以这就是婚房青庐的由来！80年代以后，为了能让人们可以居住上自己想要的房子，国内率先出现了商品房的概念，这个时候商品房也是一种稀罕物。同时房屋也有了许多的定义，比如产权房和小产权房，还有商品房，经济适用房，集资房，廉租房，安居房，公房，房改房等。

时至今日，现在所居的房屋已经不是简单的房子，而是已经被称为房产，既然是房产那肯定是和金钱所挂钩的。2021年上半年，根据国家统计局发布的数据显示，全国商品房销售面积达到了36007万平方米，商品房销售金额达到了38378亿元。这个时候还没有买房子的朋友，猛然间发现原来自己已经买不起房屋了，房价高已经成为了共识。

但其实房价高并不只是现在才有，在古代也是有高房价的，相比较于现代，古代房屋的价格超出了我们的想象。就比如号称香山居士的白居易，他曾经在唐朝的首都长安任职刑部尚书（相当于公安部部长）这明显是一个非常高的官职。但让人有些哭笑不得的是，白居易依然是在长安以租房为主，而一直到白居易50岁的时候，这才在长安专门买了一套房。

就为了这一套房，白居易还专门写了一首诗来炫耀自己已经买房的事实，这首诗就是我们熟悉的《卜居》！白居易在这首诗中这样写道：游宦京都二十春，贫中无处可安贫，长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身，且求容立锥头地，免似漂流木偶人，但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。在这首诗中，白居易把自己买房前的辛苦和买房后的得意表现得活灵活现，同时也让我们对于古人对房屋的重视有了一些了解。

而现在房屋的价格一直居高不下，许多朋友在购买房屋时，会发现开发中的新房价格过高，以自己目前的收益来说，确实是无法支撑。这个时候我们不得不退而求之地去选择二手房，而当我们在购买二手房时，偶然间会看到销售员经常会劝那些卖房的客户在房产公司选择独家。这让我们有些奇怪卖房也可以签独家吗？曾经我也对这个问题很疑惑，为此我带着这个问题，专门询问了我在房地产公司工作的朋友。

在房产中介工作的朋友告诉我说：只要是卖房的客户去中介公司，销售员基本上会让卖房客户签署独家协议！为了签下客户，销售员还会保证三个月内房子卖不掉公司会给一些补偿，而客户一听还有这种好事，立马选择和销售员签约，但是这看起来是对客户好，其实却让客户丧失了最大的好处！那么卖房时签署的独家协议究竟是什么？签完以后客户一会获得什么样的好处？缺点和优点又是什么？现在就让我来聊一聊这个问题的答案。

房产中介的独家协议是什么？首先我们要明白房子是有产权的，一般的房屋是70年的产权，而我们想要售卖房屋时如果自己不熟悉其中的规则，一般都会选择中介公司来代为售卖。而作为普通的消费者来说，我们基本上在售卖自己的房屋时，为了提高成功率会选择很多不同的中介公司。这样做的好处就是可以广撒网捞大鱼，坏处就是当我们接到电话时，可能会搞不清到底是哪一个中介打过来的。

这对消费者来说只是一个无关紧要的问题，但是对依靠提成来生存的房产中介来说，却是一个大问题！很多房产中介公司为了把握住优质资源，会选择给客户提供独家协议，尽可能得把客户留在自己的公司。这个时候所谓的独家协议也就应运而生，这种独家协议一般是中介公司给客户的，主要作用是设定在一定时间内客户的房子只可以在他们家公司卖，不可以在别的任何平台或者公司内发出信息！而中介公司会在独家协议上添加对客户有好处的条件，比如如果在规定时间内没有卖掉，客户会收到什么样的赔偿。

房产售卖签独家协议的优点。上文中已经写到独家协议的具体来历，也看到了其中对于客户的好处，但是俗话说得好，有利必有弊，那么房产签独家后它的优缺点又是什么？想要弄明白这个答案，需要通过以下几点来说明：第一点：准时售卖！作为房产中介，如果他（她）们非常看好某一套房源的话，在客户不着急的情况下，销售员会和客户沟通具体的细节。

这个时候一般的销售员会告诉客户，自己会在三个月或者半年内把这一套房子准时卖出，而如果卖不出公司会给予卖房者一部分赔偿。赔偿的具体金额，就看卖房者和销售员沟通的结果，这个补偿标准基本上是在几千块钱为主！第二点：省心省力！我们之前如果不签署独家的话，在各个中介公司都挂有信息，这样做的后果就会是经常收到各个中介公司的电话！如果说一天收到几十个电话也可以接受，不同的中介公司带人来看，可能会让我们在一天之内来回奔波几十趟，简直让人烦不胜烦。

而如果我们签订独家后在合同中会有专门的协议，规定具体的金额以及服务项目，我们只需要把钥匙交给中介就可以不用再操心房子的问题。房产售卖签独家的缺点！上面已经说到签独家的优点，但是事情根本没有完美无缺，优点之后必然是缺点，而缺点也需要通过几点来说明：1:溢价的权利！很多时候作为售卖者，我们必然是希望自己的房子卖的价格越高越好，而当我们把房产信息给了中介以后，中介也是靠着提成来吃饭的。

所以房主的房价越高，对于中介来说中介的收入也越高，但是如果签订独家后，这个就不再适用客户只适用中介！签订独家协议以后，房主就没有权利跟随市场随时涨价，举一个最简单的例子：比如你所居住的房子，现在是一个学期房，可是今年由于学校政策的影响，学校不再招收新学员。这个消息会导致房价走势偏低，而房主想卖房，必然也是按照偏低的价格来出售房屋的，但是当我们刚刚挂出信息后，学校突然接受到教育部让学校招生的通知，这个时候周边的房价必然会随着这个消息而涨价。

但是你已经和中介公司签订了独家政策，你是不能涨价的，所以这个时候哪怕你的房子很快卖出去，你也不会开心！严格算起来必定是损失了一笔钱的！2：溢价条款！当客户选择同一中介公司的独家协议时，中介公司一般会在合约上写上溢价条款，如果没有就是客户的幸运，如果有就是中介公司的幸运！而这么说的原因是在签订独家时，我们给中介的就是一个固定的报价，但是中介可不一定按照这个报价来卖！举个例子：如果你手里有一套房子，你给中介的报价是100万，当你看完中介给的独家协议时，因为心动而签订了合同，而中介是以200万的价格卖出。

在你们所签的合约中，中介给你的有溢价条款，当你的房屋以200万的价格卖出去。中介只需要付给你100万，剩下的这100万就属于中介公司额外的收益，可以自己自由分配！如果没有溢价条款时，中介以200万价格卖出你的房屋，中介会如实告诉你，你只需要按照200万的售卖价格补给中介费即可！3：卖房者容易产生违约金。

除了以上两点，卖房者和中介签订独家协议后，在合同约定的时间内，房屋没有让中介卖掉，卖房者是不能自行撤回的！这个时候哪怕你因为各种原因急用钱，也是不允许撤回，否则你就会因为违约而需要支付中介公司的损失！房产中介的独家协议合法吗？答案是：看情况！根据《合同法》第39条中：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉，若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方，对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。

所以只要是双方共同认可协商一致的独家协议，与房产中介签订独家合同是合法的！而不是有些朋友认为不合法的！写在最后：而这才是为什么许多中介或者中介公司会愿意和客户签订独家协议的原因，而对于我们普通人来说，作为卖房者卖房想要多价格高点，买房者价格低一些！而我的意见就是：现在的大环境之下，如果卖房者确实急需钱，还是选择多方面提交信息为好！对此你怎么看？欢迎留言讨论和转发。

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