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洛杉矶上一轮房价上涨持续了126个月，10.5年。当时我和一个朋友讨论房价问题，朋友认为房价还会继续涨。根据我的经验，洛杉矶的房价近期不会大幅下跌，但现在相对稳定。应该说现在高位是横盘，但是如果持续的时间长了就更危险了，因为这两年炒房很大程度上带动了房价的上涨，但是最后接盘的人半年左右都没有涨，甚至有所回落。他们很可能使用了杠杆，即融资炒房，这意味着有一个资金成本。一两年的投机周期没有20%的上涨空间，他们基本赚不到多少钱。现在国家限购，房屋交易流动性差。

房价真的会下降吗？

我住在一个四线的滨海城市，关于房价是否下跌这个事情我深有体会。在2016年，房价刚开始有上涨苗头的时候，我手中有些闲钱。那时候，我一个朋友和我讨论了房价的问题，我的朋友认为房价还会继续上涨。而我却认为，房价很快就会下跌，因为1990年左右，房价有过上涨后又快速下跌这种历史 ，而且那时候，很多所谓的专家在各种媒体上发话，房价一定会下跌。

于是我朋友把他的钱投进了房地产，而我，把我的钱投进了一片叫好的股市。这么多年过去，结果大家可以看到的。还补充说下。我现在住的房子是2016年买的，那时候的房价是五千多一平方，恒大的精装房，买这套房的时候，各种媒体上的专家，也是一如既往的说着房价会下跌的理论，现在二年多过去了，恒大在这里的房价是差不多七千一平方。

房价已经开始下跌了吗？

现在不能说下跌，只能说离去年最疯狂的时候回落了一些，特别是三四线城市，我所在的四川德阳大致回落了一千多。现在应该说高位横盘，不过横久了比较危险，因为这两年很大程度是炒房炒高了房价，可最后接盘的人现在大致有半年没涨甚至回落了，他们很可能是利用了杠杆，也就是融资炒房的，也就是说是有资金成本的，在一两年的炒作周期里没有20%的上升空间，他们基本上是不怎么赚钱的，现在国家限购，房屋交易流动性差，如果投资房子的人扛不住了，那么崩盘就不远了。

你觉得以后房价会下降吗？大概是什么时候？

依我经验看，近期洛杉矶房价不会有大幅下降趋势，現在比較平穩。入手当然越早越好，所谓先下手为强。理由如下1.在橙縣和洛杉磯縣，目前的房價已經超過了上次經濟危機之前的最高值但是在Riverside和San Bernardino縣，房價比上次經濟危機之前的峰值還要低15%。但是如果扣除通貨膨脹，所有的郡縣的房價都還沒有到達經濟危機前的峰值。

另外上一轮洛杉矶房价上涨周期持续了126个月 10.5年。目前洛杉矶地区房价自2012年见底以来上涨了6年，按照房地产周期性来看，应该还可以涨4年。无论是从扣除通胀后的房价来看，还是从房地产周期性来看，南加州洛杉矶房价还没有见顶，依然有上涨空间。2.按照之前的推算，此轮南加州洛杉矶地区的房价还可以涨4年。

但是因为贷款利息和房屋价格已经是这几年的来峰值，后面房价涨幅不会如之前2012-2018年这么快。假設國內生產總值提高2.5%，房貸利率控制在5%以下，那麼南加州的房價在未來4年裡可以每年上升5%！如果以5%的速度上升，到2022年，南加州的房價中位數會達到70萬美金，其中Riverside縣會到50萬美金，洛杉磯縣會達到80萬美金，而橙縣則會達到100萬美金.3.目前洛杉矶地区房价没有泡沫。

有以下几个因素可以佐证a. 南加州最低工资2020年将上涨到15美元，06年上轮房地产最高时候是6.75美元每小时，目前房价扣除通胀还没达到06年水平，但是最低工资已经快要翻倍，从房价和收入可负担的角度看，目前南加州洛杉矶地区房价还没到达到06年的泡沫水平。b. 目前洛杉矶房地产处于供不应求的状态，以笔者带客户看房和观察同行的情况看，洛杉矶地区目前一个房子上市通常会收到多个offer，泡沫的典型特征是供过于求，既然现在是供不应求，那就不应该是泡沫。

C.c.2005年的次贷危机，是因为很多人拿到了根本还不起的贷款，现在贷款也没那么容易了。2006年，加州43%的贷款人有第二笔贷款，但现在这一比例仅为4.8%。2006年加州的首付比例中位数是11.8%，现在是18.6%。2006年房地产泡沫的一大原因是银行过度放贷。目前贷款标准比2006年严格很多。可以说，洛杉矶目前不存在次贷危机泡沫的基础。

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