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万达在这个节骨眼上迅速转型轻资产。我觉得万达转型做地产是非常明智的选择。在万达年会上，王总明确表示，2019年万达不会开发一平米的地产，彻底剥离所有地产业务，这意味着万达除了万达广场，不会涉足其他商业地产的开发。万达的转型方向是轻资产的商业广场。万达这几年一直在卖资产，但是轻资产的万达广场一直在增加。

地产收入超500亿，为什么万达还要从房地产转型呢？

万达转型不做房地产，我认为是一个非常明智的选择，王总在万达年会上已经明确表示2019年万达将不做一平米的房地产开发，完全剥离所有房地产业务，这意味着以后除了万达广场之外，万达将不涉及其他商业地产的开发。我认为万达的这个决定还是非常明智的，过去十几年我国房地产迅猛发展，万达也从中赚取了很大的利润，积累了很多的资本，万达已经通过房地产完成了财富的积累，下一步怎么让这些财富增值以及变得更多，这才是万达要考虑的方向。

而虽然去年万达的地产收入达到500亿元，这个对于一个地产公司来说也是一个不小的规模了，但是房地产终究不是长远发展的策略，早日转型才是王道。首先房地产是一个资金导向型的行业，受资金面的影响非常大，比如2017年万达负债将近4000个亿，这么高的债务一度让万达陷入被动的局面，最后万达不得不处理各种资产用于偿还各种债务。

而随着我国对房地产调控的进一步深入，房地产开发商融资调控将会更加严厉，未来房地产开发商的融资将会变得更加困难，融资成本也会不断攀升，而万一哪一天资金链出现断裂了，那对于开发商来说将是致命的打击。再一个是我国房产的调控对开发商的影响是很大的，可能今年楼市比较火爆，说不定明天出台一个什么政策，楼市就突然变冷了，楼市这种受调控政策影响比较大的行业很不稳定。

而且目前房地产行业是一个比较敏感的行业，我国不可能放任房价像过去那样随便涨，未来房地产的不确定因素会变得更多。最后是我国的人口红利终究会消失，最近十几年我国房价暴涨有多方面的影响因素，但我认为人口红利释放的购房需求才是房价不断上涨的重要原因。而目前我国人口出生率不断下降，人口老龄化不断加剧，另外作为购房主力的80后90后的需求也释放得差不多了，所以未来房地产肯定不可能像过去那样高速发展，房价也不可能像过去那样一直不断的往上涨，总有一天房价会停止增长甚至下跌，购房的人群也会慢慢减少，所以房地产的市场规模也会不断的缩小。

万达通过卖资产成功自救，恒大为什么做不到？差别在哪里？

王健林用银行的钱盖了商业综合体，盖了文化产业园，盖了酒店，盖了零售超市，盖了电影院都是实打实的东西，可以转卖，就算弄网络，弄金融赔钱了立马收手，许老板就不一样了，盖的都是商品住宅，本来就是高周转，利润率不高的活，结果用别人的本金投资足球，投资网络，投资快消，投资粮油没一个赚钱的，融资还用这些老百姓都知道怎么回事儿的各种噱头，融资不记成本，资产都是估的，负债可是实打实的，李嘉诚为什么厉害，长江实业的负债率只有百分之11基本都是自己的钱。

万达计划在2020年完成企业转型，把商业地产收入比重降到50%以下，你怎么看？

万达一直在说需要转型，主要是源于现在拿地成本太高，房价几乎接近顶点，增长速度大大放慢。其实王健林看到还是非常准的，房地产从拿地到卖楼，周期太长了，杠杆率太高，负债太重。不管是从经济趋势来看，还是从企业的承压性来看，都是非常危险的事情。高负债率，意味着一旦有点风吹草动，就会形成多米诺骨牌效应。所以万达在这个节骨眼上赶紧转型轻资产。

万达的转型方向是轻资产的商业广场。万达这几年一直在卖资产，但是轻资产的万达广场一直在增加。并计划在2020年再开50家万达广场。万达广场的原因是投资少，每个地方都会有配套。比如在武汉投资的汉街，就得到了武汉的大力支持。因为建广场对经济的拉动作用比盖房子强得多，所需资金相对少得多。商业广场的管理回报远高于小区物业管理的利润。在国内消费升级的大背景下，商业广场的潜力也被激发。

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