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房价不仅是由高收入人群决定的，也是由银行房贷政策决定的。有人经常用房价收入比来衡量一个城市的房价是否过高，是否存在泡沫。这里的收入是大多数人的平均收入，但实际上现在的房价早已偏离了普通人能承受的价格。用大多数人的平均收入作为红利是不合理的，现在的房价应该由精英们的平均收入来决定。

房价的长期决定因素是什么？

（-东南偏北）房价的决定性因素，从来是多个维度下的综合。这些因素都是相辅相成的，如果一定要说哪个因素最重要起到决定性作用的话，笔者觉得是人口流动，人口流动的高低，本质上决定了房子本身的价值，人口流动带来的就是供需关系的情况，物以稀为贵也可以在房子这里得到最终解释。除此之外，还有这些因素在影响着房价：1、土地成本土地资源不可再生，越来越少，自然也就越来越贵，

每次土拍，开发商竞价竞地的激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多钱也不在乎。土地是开发商建设过程中的第一个必备元素，拿地的成本最终必将要算入房价中，据研究显示，开发商的拿地成本约占房价的30%—40%，这笔钱用来购买土地的使用权，缴纳土地出让金，2、建筑成本拿到地就要开始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等，整体算下来，又占房价的30%—40%。

有的楼盘如果是精装修的话，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45%左右，3、税费成本开发商从拿地到建筑施工，到销售，这个过程也是要不断地缴纳相关税费的。主要包括营业税、契税、土地增值税，所得税、印花税等各种税费，加起来大约占房价的12%-15%，由于各个城市的税费标准可能不同，收费起点也会略有不同，所以此数据是保守估计。

4、销售管理成本销售管理成本主要包括销售人员工资，项目管理服务成本，广告宣传费用等，该部分费用约占10%—15%，如果一个项目的操盘能力特别强，楼盘建设销售周期短的话，成本也会相应减少，如果操盘能力太差，拖个三五年，八九年，那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗，

这对开发商是非常不利的，同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。5、开发商利润除去以上的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10%—15%，所以开发商在定房价的时候，根据以上各部分的份额和支出，一个大概的房价就会被制定出了，房价再低，也不能低于自己支出的成本，必须将本金收回来才是定价的底线。

以目前看，未来三年房价会下跌吗？房价上涨下跌是由什么决定的？

除一二线核心城市房价略涨外，三四线城市房价平稳，房价涨跌主要由供需决定的。很直白的话说，买的人多了，就涨，没人买，怎么能涨价？国家在楼市调控上重拳不断，政策环环相扣，主要目的还是“三稳”，看了下面这三个措施你就明白了，一、户籍年限同城化互认。解释起来，就是你在这个城市工作了2年，因为某种原因不想待了，去了另一个城市，那么这2年工作年限这个城市也认可，

这就厉害了，人才流动性加大，各个城市之间互相比拼，能不能留住人才各凭本事。然后“人才落户”就出来了，抢人升级，你来我这工作，我认可你的工作年限，还能给你落户，怎么样？够意思吧！所以大家就听到过“来了就是某某人”的抢人宣传口号。以上两点对一二线核心城市是极大的极好，有了人才，就有了发展的资本，说回房价，肯定就有上升的势头。

第二，加快旧区改造，提升旧区价值。前几年棚户区拆迁刺激了一波房价。现在直接改造老楼效果好，省时省力。谁家住老小区，一定是购买力不足才选择的。这些人是潜在的购买力。市场一动，他们肯定是第一批冲出去买房的。这波刚需就像一颗“定时炸弹”，随时引爆楼市。但是现在，旧貌换新颜，小区环境好，配套成熟。这就吸引了一批中下层的购买力。如果需求不多，他们也不愿意折腾。事实上，他们已经锁定了一些随时可能溢出的购买力。

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