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过去30年，中国的房价一直与物价和职工工资水平密切相关。工资涨了，物价也涨了，房价也涨了。房价不仅随着物价和职工工资水平上涨，还随着城市化进程上涨。所以，未来房价上涨的区域一定包括。究其原因，其实是谁在主导中国房价的上涨。

未来房价还会上涨吗？

原本是一片地，一夜之间变成了钱落入人们的手中，有了钱首先想到置业买房。工资不断提高，消费必然大，物价也会随之上涨，因此，未来房价肯定会上涨。过去三十年间，中国的房价总是与物价、职工工资水平密切相关，工资上涨物价也上涨，房价也随之上涨，过去30年时间，中国物价到底上涨了多少倍？不同商品，涨价幅度是不同的。

以猪肉来计算，上涨了10到15倍之间，蔬菜、鸡蛋等食品，上涨了10到20倍。交通方面，上涨20倍左右，医疗价格，估计上涨了50到100倍。土地价格上涨更是疯狂，甚至达到上万倍，三十年前，北京上海等一些城市，房价也就是几千元而已，如今，到北京五道口附近房地产了解一下，就发现很多二手房价格都超过10万元一平方了。

三十年时间，我国在编在职人员工资普遍上涨了三十倍，1983年，普通工人的月均收入也不过是在60~80元人民币左右。截止2020年年底，我国人均国民总收入在7.1万元左右，换言之就是人均收入大概在6000元每个月，近十年时间，房价远远超过职工工资水平上个世纪80年代，一块地皮或者是一套房，也不过几万块钱左右。

现在工资水平比起原来翻了好多倍，但是也远远跟不上房价上涨的速度，现在一个月的工资甚至都买不到住房的一平米，房价不仅随物价、职工工资水平上涨，而且还随城市化发展的进程上涨。随着我国经济体制改革的不断深入，国民经济水平的不断提高，物价上涨是必然的，那么，职工工资必然也会与物价水平相适应，工资提高了，群众手里有钱了，置业买房是首要的，因此，房价必然也会上涨。

今后房价还会上涨吗？

任泽平提出：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”——答案，就在这条房地产行业共识里，知叔判断：①房价已进入“城市分化”阶段，一线城市涨，新一线强省会城市涨，二线城市稳中有涨，三四线城市横盘或慢涨，其他城市下跌。②一座城市内，房价呈现“区域分化”现象，有的区域涨，有的区域跌，关键词：分化。那种“闭着眼买房，房价普涨”的局面，一去不回了，

土地和金融的维度，不方便讲。知叔单讲讲人口流动的趋势和房价支撑，很简单：“房价”背后的支撑是人口。人口流动的地方，是价值高地，会推高当地房价，两个判断：①房价大趋势，取决于适龄置业人群多少根据美国、日本经验，20-50岁为适龄置业人群。其中，20-35岁为首次置业，35-50岁为改善置业，一个国家20-50岁的置业人群数量多，房地产投资、销售就活跃；如果数量少，房地产规模就会下行。

影响因素包括：人口出生率、老龄化社会、对国外年轻人的吸引，——以上分析，放到国内的城市分析，也适合。一张图来佐证：《日本置业人群和住房开工量》，来源：任泽平《房地产周期》中国的人口出生率持续走低，20-50岁置业人群2013年达到峰值，然后开始下滑，②城市房价趋势，取决于人口净流入还是净流出一个城市，只有人口不断流入，形成购买力，才能支撑房价上涨，比如一线城市上海、深圳；反例是，人口净流出的东北三四线小城市，比如：鹤岗。

中国下一阶段的城镇化不再是农民进城，而是就近城镇化；而是进入了“都市圈集聚”阶段，人口开始从小城市流向几个都市圈，比如珠三角、长三角、京津冀、成渝、长江中游。看下图，人口流动的趋势已经非常明显:2020年4月全国人口迁移地区地图，来源:百度地图洞察。所以未来房价上涨的区域一定包括:珠三角、长三角、京津冀、成渝。

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