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二，房地产市场有很大的发展空间。不管是加快城镇化进程是建设城市群，突出的问题就是解决住房，这就为房地产行业的发展提供了很大的发展空间。房地产周期每20年转一次，一个人可以遇到两个房地产周期。我们要搞清楚二件事情：1房地产行业的本质，2房地产市场发生了哪些变化。

房地产市场会如何发展？

感谢悟空问答的邀请。又到一年年关，总结18年楼市的走势可以用冰火两重天来形容。上半年，各地售楼处人山人海，买房子基本得靠抢；下半年形势风云突变，各地售楼处门庭罗雀，有些地方甚至出现购房者集体退房的现象。小编认为，这是以房住不炒精神为总宗旨的"史上最严"调控政策在发挥作用，如脱缰野马般狂飙的房价终于被摁住了。

所以说，无论对于住房刚需人群还是投资人群而言，买房是讲究时机的。早些年买房的人赚得盆满钵盈，18年去抢房的人抢到的不但不是摇钱树，还是一个烫手山芋。不同的购房时机，使房子对购房者来说是你的蜜糖，我的砒霜。18年现在已经过去，那未来楼市的发展会何去何从呢？从专家们的观点来看，普遍都不乐观。著名的房产专家马光远在早先就预测过，19年房价会跌回三年前水平。

近日，著名经济学家盛松成在经济论坛上发表演讲时说，不止19年，未来数年，甚至十至十五年，房价都会保持稳定，不会大跌或大涨。盛松成教授认为，现在我们的房地产泡沫非常大，严重到泡沫比08年美国经济危机和日本房价崩盘时都大，这种情况严重损害经济稳定和民生。但一针刺破泡沫的解决方法过于激进，不如采取温和的方法来变相的消除到泡沫。

只要在未来数年、甚至十至十五年的时间内，保持房价稳定，只允许房价小幅波动，而国内经济和国民收入都大幅增长，房价虽然绝对值没有下降，但实际价值将大幅下滑，就相当于将高房价泡沫逐渐消除了。虽然专家看待问题的角度和立场和住房刚需人群不同，但小编赞同专家本次的观点。因为，众所周知，我们的楼市是著名的"政策市"，房价受政策的影响较大。

房地产行业的前景怎么样？

谢谢邀请。如何看待房地产行业发展前景？一部分人认为我国的人口红利没有了优势，空置房越来越多，供需矛盾已经缓和，炒房已被明令禁止房价难以上涨。一句话，房地产业暴利时代己经过去了，从此要走下坡路了。那么房地产行业发展前景到底会怎样呢？个人认为仍然有较大的发展空间和优势。一，目前我们国家对房地产市场采取的政策是一个‘’稳‘’字，实际上是对房地产行业实行的一种既严格又宽松的政策。

严格指的是房价不能大涨更不能暴涨，宽松指的是允许微涨或小幅上涨，同时也不能大跌。大涨就会崩盘，房地产行业就沒有了退路。只有通过‘’稳‘’的政策，才能让房地产行业走的更远。二，房地产市场还有很大的发展空间。首先是加快城镇化进程，目前我国的城市化率只有58%，发达国家的城市化率是75%以上，有的达到了80%，我国计划到2030年前后城镇化率达到70%，城市人口突破10亿。

其次是城市群建设。我国计划在‘’十三.五‘’期间建设19个城市群，人口相对要向城市群集中。不管是加快城镇化进程还是建设城市群，突出的问题就是解决住房，这就为房地产行业的发展提供了很大的发展空间。三，在一段时间内房地产行业仍然是我国经济的主导产业。房地产业对经济的贡献率大约是20%，带动的其他相关产业达60个之多，目前也确实没有其他的行业所替代。

尽管对实体经济产生了较大的影响，也只能是通过慢慢的调控，尽快让实体经济逐步恢复。况且房地产业还是很多地方政府经济的重要支撑，也只有通过经济转型，逐步摆脱对房地产经济的依赖。当然，就目前的形势来看，房地产业的发展还不会象以前那样一帆风顺。最近，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查，金融政策对房地产业会越来越严。

房地产行业未来的前景如何？

今天聊的是投资房地产公司股票而非买房。我们要搞清楚二件事情：1 房地产行业的本质，2 房地产市场发生了哪些变化。为什么过去房地产行业躺着就能赚钱，这是因为房地产行业的本质决定的。一 地产行业商业本质房地产开发商其实是大批发商 组装厂，房地产的核心原材料是土地，他从政府那里把地批发过来，然后组织各种大小承包商把房子建起来，再加价零售给个人。

下游需求无限，上游供应有限房地产行业是一个好生意，因为它有以下这些特点：1 有定价权在产业链上最有话语权是谁？并非开发商，而是控制着土地供应量和拥有强大行政权力的政府。但无论上游怎么加价，开发商可以把价格转移给下游的零售客户，所以开发商在产业链上是具有强大定价权的，这对投资者非常重要，为什么我一直推崇零售企业，因为零售企业具有定价权，有定价权就能获得产业链上的高额利润。

比如在手机这个产业链上面，为什么苹果一台手机赚上千，而富士康只能赚几十？核心就是消费者只买苹果的帐，而不买你富士康的帐，虽然你们做出来的东西可能一模一样，但就是没有人买，这就是定价权。具有定价权是好生意的第一个特征。2 占用上下游的资金开发商可以最大限度的榨取产业链上下游的利润，是怎么榨取的呢？比如对下游的购房者，以前是直接售楼花，现在是需要你先交定金的，所以这就是占用了购房者的资金，不但提前锁定了销售，而且等于拿到了无息贷款，开发商拿着这个购房合同又可以去银行贷款，所以开发商其实本金并不需要很多，以前甚至空手套白狼都行的通，这就是行业特性决定的。

开发商不但可以占用购房者的资金，而且可以占用下游合作伙伴在资金，比如总承包方，一级，二级分包商等等，不但可以让他们垫资，还可以要他们先打保证金过来给开发商用，虽然这是很没有天理的事情，人家给你做事情，还要给你钱，但是行业就是这样。做过工程承包的都知道，垫资是非常痛苦的事情，有时候利润并不高，长时间收不回成本导致利息把利润都吃掉了，之所以这样痛苦是因为他们处于产业链不同的位置决定的，赚钱不费力，费力不赚钱就是这个道理。

但对于开发商来说却是好事，可以无息占用他人资金，企业的ROE回报率必定要高很多，所以其实买房还不如购买房地产公司的股票，投资回报率要比单纯的投资房子高很多。占用上下游资金是好生意的第二个特征。3 强地域属性构建了天然的竞争壁垒房地产行业具有很强的地域性，就算你是一个全国知名的开发商，我是本地一个小开发商，但是你在深圳，我在长沙你影响不到我，你我都在长沙，但是你在河西，我在城南你也影响不到我。

在长沙我经常看见万科楼盘的对面就是一个什么“江山帝景”，“枫华府第”的楼盘，这是本地毫无名气的开发商建的楼盘，但是却丝毫不影响房子的销售，因为房地产行业的核心本非品牌，渠道，而是地段。无论你开发商的实力如何，只要你拿到了好的地段，你就是躺着赚钱。房子不像标准化的商品，是在全国范围竞争，这种强地域性建立的竞争壁垒导致这个行业可以养活无数大大小小的开发商。

地域构建的竞争壁垒是好生意的第三个特征4 供给有限，需求无限地产行业实际上是一个卖方市场，这么多年一直都是，土地是有限供应，这一点香港和我们最像，所以香港的房子也是贵的要命。在供给有限的前提下，需求又极大，老百姓对房子的渴求欲望在全世界找不出第二个国家有中国这样强烈，甚至连年轻人谈恋爱，结婚都需要房子，这在全球几乎绝无仅有，导致房子不但是刚需，而且变成了稀缺品，价格一路上涨。

这是好生意的第四个特征5 存货越多越好房地产行业的存货与其他行业有本质区别，因为他的存货是土地，很少有行业像房地产行业一样，既然存货越多越好，不但不贬值，而且还会升值，有时候存货升值赚到的钱比开发出来赚到的钱还多。这样的事情你应该听过很多， 我的几个兄弟就是做房地产总承包的，听他们说某某一块地拿在手里几年转手卖出去赚几个亿，这种依靠存货升值赚钱，不但赚的轻松，而且如此暴利的，几乎闻所未闻，但它就是真实的存在。

所有以上这些特征，让房地产行业变成了一个真正的黄金行业，加上14亿人组成的巨大市场，只要你进入了房地产行业，你想不赚钱的都难，“房地产的黄金时代”就这样在我们对他完全懵懂无知的情况下，轰轰烈烈的走过来了。二 房地产行业的投资风险是什么？进入早的就发了，那些不停政府话的，不相信调控的，无论是开发商还是购房者真的发了，而那些老老实实把钱存银行的还在租房子住，这就是中国式社会的悖论，听话的孩子没有奶吃。

但是天下没有不散的宴席，也没有永远躺着赚钱的生意，因为这违背自然的规律，当有些老百姓幡然醒悟而拿着几代人的钱冲进去的时候，其实已经晚了，就像那些在大牛市顶部冲进去的股民，结局也大体一样。房地产行业到底发生了什么样的变化呢？1 供给变化现在的基调是“房住不炒”，为了给楼市降温，有二个大的政策让这个行业不再是卖方市场：第一 农民宅基地可以进入市场了，这是土地制度的巨大变革，把宅基地的使用权，所有权和资格权分开，农民可以和开发商合作建房子再出租。

虽然这个制度好像还没有发挥威力，但是只要假以时日，执行到位的话，其必然改变这个行业的格局，就像90年代的住房制度改革一样。关于这个政策的具体细节，大家可以去百度一下，我在前段时间还写过一个问答：第二 推出共有产权房共有产权房在北京已经做了好几个楼盘了，这个政策是满足刚需而非炒房一族。因为这种房子你可以无限期的住，价格也比较便宜，但是产权是和政府共有的，所以你卖不掉。

这二个政策加起来，都是极大增加了房子的供给，那么需求端有什么变化呢？2 需求变化北京推出共有产权房后发现，来买的其实也就是5万多人，占整个北京2000万人口的比例小的可怜，这些人是真正的刚需，也就是说其实刚需房子真的不多了。这段时间我对中产阶级的研究也支持这个结论，我阅读了麦肯锡咨询，胡润财富报告，艾瑞咨询等对中产阶级的调查报告，中产阶级的住房情况，无论是一线还是二线城市，住房的拥有率都在90%左右，平均拥有住房为1.53套。

所以真正还对房子有刚需的人是10%的中产，加上还没有在城市安家的一部分人，另外有些外来迁入的人口。其他的对房子的需求都是满足投资需求，而一旦改变了人们对房子涨价的预期，那么这些人将第一个跑路。以上供给端和需求端是房地产行业最深刻的变化，这意味着行业的黄金时代已经结束，房子盖起来就能卖的日子一去不复返了。

而房子卖不出去，那么必然会影响房企的利润，这对投资者来说并非好事3 资金供应的变化房地产行业是一个对资金需求很强的行业，过去主要是依靠银行的资金供应，但是在目前的形势下，严控资金流向地产行业，导致资金链断裂，或者资金成本非常高，那些没有资金优势的小开发商必然会退出市场。我就认识一个这样的开发商，他是我哥的朋友，因为我哥也是做房地产行业的总承包，所以他们既是朋友关系，也是合作关系，这个开发商2014年还是湘阴县城的首富，号称资产有十六个亿，但是却因为调控，资金断裂几乎在一夜之间破产，资产全部被封，原来一顿饭都要吃上万，现在经常打牌的钱都没有。

他的故事绝非孤例，而是行业未来的常态，行业会越来越集中，当然这个过程会比较慢，因为行业的强地域特征依然存在。以上三个因素是房地产行业投资最大的风险，供应量越来越多，市场需求越来越少，资金成本越来越高。那么在这个形式下，房地产行业的股票是否值得投资呢？接下来我们以华夏幸福作为案例来分析一下。替换高清大图那么，我们明天再见吧！因为本文已经很长了，所以我将另写一篇华夏幸福的分析文章。

中国未来房地产的发展走向怎么样？

从上世纪98年开始参与房地产，一晃21年了！简单说说吧！一句话，房地产的时代结束了！不是什么黄金二十年结束了，而是房地产群雄并起逐鹿中原的蓬勃发展的时代很快就要结束了！首先看看目前国家注意力的转变，房地产不再是支柱产业。其实把房地产作为支柱产业本身就是祸国殃民的政策。房地产无法对外处口，也无法形成技术领先的国家竞争力，它只是本地居民的财富收割机。

只是把本地居民多年积蓄通过一套房子背后的土地交易搜刮到地方政府手里，通过各种税收转移到国家手里，对少数人来说是造富运动，而对于普罗大众来说则是一场彻头彻尾的造贫运动。二十年的房地产没有核心技术，拯救不了落后的国家竞争力，一个中兴事件就能看处，国家富强民族兴旺靠的是高端制造业，房地产除了给制造业下脚绊子提高经营成本，一点儿益处都没有，一个彻头彻尾的成事不足败事有余的产业。

房地产就像一个尿壶，当传统过剩产能把政府憋的要尿裤子的时候，把这把尿壶拿来泚一泡，但由于实在太骚臭，用完赶紧撇，赶紧站在正面立场上和房地产撇清关系，防止民众因为房地产的盘剥迁怒于政府。本届政府已经认识到国家富强民族复兴的基点是制造业，尤其是高端制造业，未来中国真正的造富行业是高端制造业，与房地产不同，高端制造业是赚歪果仁的钱，而不是搜刮本国居民。

第二，目前的情况。目前炒房客处于一个极其尴尬的境地，房市已经悄然变化，一二线城市已经开始出现有价无市的局面。棚改货币补偿促使17年以来房地产最后一次爆发，需要房子的最后一批存量刚需也被消化的差不多了！今后只能靠人口流入来维持房地产市场，经过多年的洗牌，大型房企以基本确立，中小型房企，尤其是以不着调著称的地方国企出局也就是几年之后的事。

由于市场日渐萎缩，房企的运作日渐呈现高集中度的倾向。第三，国家政策转向，市场逐步萎缩，压倒骆驼的最后一根稻草就是房地产税。房住不炒是正确的，两代人六个钱包被一套房子刮干净，这简直就是犯罪！由此引发的房地产税石锤落地将极大的驱逐个人手中囤积的房产，把搜刮民财的周扒皮彻底扒皮。把房子还给民众，这是德政，但对于房地产来说则是末日。

你觉得做房地产的行业未来发展如何？

房地产业的发展需要一个漫长的过程。很多人买房时都很关心房价。其实，房价受很多因素影响，不是一个因素能决定的。房地产周期每20年转一次，一个人可以遇到两个房地产周期。为什么？一个人的集体生活会买两次房子。第一次是他们结婚时，平均年龄是27岁。他们第二次买房时，性需求的改善大约在42岁左右。一个人的消费高峰出现在46岁。

46岁以后，这个人的消费会下降。你的消费将逐渐从家庭转向医疗保健。因此，这所房子一生大约消耗两次，大约每20年消耗一次。房地产周期是一个20年的周期。中国房地产周期从99年开始。根据房地产周期规律，分为三波。第一波是从00点到07点。2009年之后，它将再次崛起。再过13年和14年，它将以三波的速度上升。

如何看待央行提出维护房地产市场的健康发展？这对恒大有何影响？

谢邀！前天，央行“罕见”表态房地产，很多专家、媒体立刻反应，有的说是释放了5大信号，其实甚至有“松绑”房地产的信号，不过，我眼拙，没看出来，我觉得重点是维护购房者利益。究竟是预测、还是揣测，只要看看几个数字，中国房地产可公开计算的市值是65万亿美元，有华尔街顶级投行计算超过90万亿美元，远超过欧美日加澳等的总和，中国的TOP十大房企债务排名加总超10万亿，现在很多债券到期连利息都难以支付，地方政府除上海以外，好像财政都比较捉襟见肘了，其实，房地产的问题早就是两害相权取其轻的问题了，房价再继续涨的话，中国实体经济被绑架，别说转型升级了，可持续健康发展都难。

也就是说，再放水的话，债务危机这个灰犀牛……因此，个人认为，这次真正明确的信号是维护购房者利益，其他并没有变。再顺便回复网友提的的二个问题。1、最近的突然限电会影响消费吗？恰好前天已经回复了：https://wukong.toutiao.com/answer/7012964825043403045/ ，请参阅。

再转发吴其伦的一条微博供参考：昨晚，朋友老徐来电，说了一件让他感到十分窝心的事。十多年前，他和朋友一起在甘肃投了一个煤场，随着其他股东陆续退出，他由跟投变成了独投，前前后后一共投了七千多万，从他独控煤场之后，煤炭市场就一直不好，好多煤一直卖不掉。由于他在江苏还有房地产项目，这几年一直处于资金紧张状态，实在没有办法，他在去年把煤场以极低的价格卖掉了。

他在电话里说，真是没有那个命啊，当时要是再挺一下，哪怕是卖几套房子渡过难关，今年就能赶上这波煤炭大行情了。2、你觉得人生该及时行乐，还是积极攒钱呢？这其实是心理学上的延迟满足的问题，谈一下棉花糖实验吧。20世纪60年代，美国斯坦福大学心理学教授沃尔特·米歇尔（Walter Mischel）设计了一个“棉花糖”实验（Marshmallow experiment），这个实验是在斯坦福大学校园里的一间幼儿园开始的。

研究人员找来数十名儿童，让他们每个人单独呆在一个只有一张桌子和一把椅子的小房间里，桌子上的托盘里有这些儿童爱吃的东西——棉花糖、曲奇或是饼干棒。研究人员告诉他们可以马上吃掉棉花糖，或者等研究人员回来时再吃还可以再得到一颗棉花糖做为奖励。他们还可以按响桌子上的铃，研究人员听到铃声会马上返回。在后来的研究中，研究者发现能为偏爱的奖励坚持忍耐更长时间的小孩通常具有更好的人生表现，如更好的SAT成绩、教育成就、身体质量指数，以及其他指标。

然而现在有疑问提出，自制力，而非战略策划能力（Strategic reasoning），是否是影响行为的因素之一。可是没吃掉奖励的人，通常都比吃掉的成功，因为他们都能克制自己，因此自制能力很强。沃尔特·米歇尔先后把六百多名幼儿园斯坦福大学附属托儿所进行了这个实验。只有30%的孩子坚持了15分钟。1974年，米歇尔指出，延迟满足是指一种甘愿为更有价值的长远结果而放弃即时满足的抉择取向，以及在等待期中展示的自我控制能力。

它的发展是个体完成各种任务、协调人际关系、成功适应社会的必要条件。延迟满足是一种心理成熟的表现,也是人类个体进化过程中的基本心理能力。我们不难发现，那些延迟满足能力强的孩子是为了得到第二个棉花糖，而不局限于当下享受的一个棉花糖。这些孩子成年后，也表现出这方面的优势，把目标放在长远的地方。后来，心理学家Schneider

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