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限购一放松，房价就开始涨。2016年10月热点城市集中限购后，合肥房价涨幅随即停止。合肥房价上涨板块转。合肥房价上涨的大周期是这样的(公众号“小依论楼市”)。合肥房价在这个大周期里涨了多少？即使三四线以下城市房价上涨，也必然不会突破一二线以上城市房价的天花板。

近期合肥房价会上涨吗？现在适合换房吗？

2016年过完年以后，合肥房价就像坐直升机一样飙升，跟南京、厦门和苏州三座城市，先后你追我赶，涨得不亦乐乎，被戏称“楼市四小龙”，直至年底限购出台，才逐渐停住上涨的步伐。2016年，合肥房价创下一个几乎翻倍的前所未有的历史记录，由于房价上涨过快，平均每个月涨幅超过5%，有时甚至一天一个价，造成二手房交易大量违约，此间经历过换房的人，相信都受尽了煎熬。

据粗步统计，仅2016年一年，合肥市二手房违约数占总成交量的30%左右，经历过合肥房价上涨的人，可能对买房还心有余悸，特别是当自己房子卖掉之后，还买不到心仪的房子，眼睁睁看着房价暴涨，自己手中的钱慢慢贬值，再加上被二手房主接二连三违约，心情糟糕透顶。通过跟小密圈成员交流，我发现仍有很大一部分购房群体，对房产置换还存在一定的误区或者不安，不知道如何换房，也不知道何时置换，

这一篇文章，我将针对合肥房价板块轮动的特点，给大家分析下房价上涨周期中，该如何置换房产，如何最大程度避免置换损失。大周期下的全国房价板块轮动我在之前的文章中分析过全国范围内的房价轮动，这种现象其实是有规律可循的，具体内容请参看我的公号“小易论楼市”文章《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？》，本次全国房价上涨的大周期，背景是2014年9月30日的房贷新政，之后是持续1年多时间的5-6次降准降息，直至2015年年底，ZY定调化解房地产库存，然后我们就看到全国房价各城市先后出现大涨。

本次大周期是从2015年3月份的深圳开始启动的，与深圳一起的还有珠海，同为珠三角城市群，2015年10月，长三角成员上海和苏州也启动上涨。长三角和珠三角城市群是目前中国经济活力最旺盛的区域，经济总量分居全国前两位，因此，当房地产政策环境出现宽松时，这些经济发达地区房价最先回暖，2016年2月，我们看到环渤海湾和中东部强二线城市房价迎来爆发，之后这波上涨从东部向西部传递，从一二线城市往三四线城市波动，最终在2016-2018年两年时间内，完成全国房价的轮动上涨。

上涨的时间顺序，是按照上位城市先涨，下位城市后涨的原则，所谓上位城市，就是产业和经济基本面相对更好的城市，表现为人口吸引力强，城市房价高。跟下位城市相比，同等条件下，更多人会选择上位城市，比如买房和就业，房价上涨的板块轮动，表明房地产是一个很强的政策市。限购放松，房价就会启动上涨，当2016年10月热点城市集中限购之后，合肥房价上涨就立即停止了，

而从全国范围来看，本轮以去库存为主要目的的全国房价上涨，如果没有热点城市带动，我觉得三四线城市的库存消化任务，很难完成。因为购房者普遍都是买涨不买跌的心理，房价不涨，买房没有积极性，但三四线城市库存那么大，供严重大于求，不跌都算不错了，谁还愿意去库存呢？即使三四线下位城市房价上涨，也必然突破不了一二线上位城市的房价天花板。

在一二线城市房价上涨之后，三四线城市房价相对不高，加上热点城市被限购，恐慌性购房需求被赶至三四线城市买房，然后去库存任务宣布完成，从某种意义上来讲，一二线城市房价大涨，是三四线城市去库存的必经之路。合肥房价上涨的大小周期我在之前的文章中，给大家分析过合肥房价上涨的大周期，目前合肥经过两次明显的大周期，时间间隔大概是5-6年，阶段分别是2008年-2010年，2015年-2017年（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》），

以上一年房价为基数，到大周期结束，计算大周期涨幅，可以得到第一周期涨幅约为(6051-3344)/3344=81%，第二周期涨幅为(14362-7841)/7841=83.2%。我们可以看到，两次大周期的价格涨幅其实基本接近，都超过了80%。至于2017年合肥房价的小幅下跌，不过是消化泡沫后价格的合理回归。

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